Condômino inadimplente: o que fazer?

Por: Ebo em 26 . 08 . 2021

A inadimplência é um grande problema para o síndico. Além de prejudicar a contabilidade e o fluxo de caixa, a falta de pagamento das taxas condominiais trazem o incômodo da necessidade de cobrança do condômino que está em dívida.

Os motivos para a falta de pagamento são diversos: a perda do emprego ou de uma fonte de renda, os gastos inesperados com tratamentos de saúde para si ou para um familiar, ou simplesmente o descontrole das contas. Apesar das diferenças, o ponto em comum entre esses casos é a situação delicada que envolve o devedor, o administrador e os demais condôminos.

Diante desse cenário, o síndico precisa tomar as medidas necessárias para combater a inadimplência em condomínio. Devem ser firmes e, ao mesmo tempo, flexíveis, de acordo com a condição e a postura do morador.

A ideia é não prejudicar os outros condôminos que nada têm a ver com a dificuldade financeira do devedor. Até porque os recursos das taxas condominiais são coletivos e devem ser aplicados em sistemas de segurança, reformas e manutenção, equipamentos, folha de pagamento, entre outros custeios e investimentos.

No entanto, o síndico precisa ter cuidado com a forma como será realizada a cobrança. Na pressa de recuperar o prejuízo, o administrador pode cometer erros pelos quais poderá ser responsabilizado na área civil.

A solução para combater a inadimplência em condomínio não é complicada. Algumas medidas estão, inclusive, previstas no Código Civil. Para ajudar o síndico a lidar com isso, listamos as principais medidas que podem ser adotadas para cobrar as taxas condominiais em atraso. Veja, a seguir!

Inadimplência em condomínio: passo a passo da cobrança

Chegou a data de pagamento da taxa mensal e o condômino não fez o pagamento. O que fazer? A rigor, a partir do dia seguinte ao vencimento do condomínio, esse morador pode ser considerado devedor. Mas é praxe haver uma tolerância de até dois meses para a regularização da situação.

A lei não especifica como deve ser feita a cobrança, mas dá algumas sugestões que vamos apresentar a seguir. Além disso, existem as boas práticas do mercado que podem ser seguidas. Vamos ao passo a passo:

1. Carta de cobrança

A primeira medida para ser tomada em caso de inadimplência em condomínio é o envio de uma carta de cobrança ao responsável. Apesar das facilidades da comunicação via e-mail, nesse caso, vale a pena entregar um papel impresso – em mãos, se possível – para o condômino inadimplente. Pode até ser um gancho para conversar e tentar encontrar uma solução amigável.

A ideia da carta de cobrança é que fique registrado e documentado que o devedor foi avisado sobre o débito e que ele teve a chance de corrigir esse problema. Caso não resolva, o próximo passo são medidas mais incisivas.

2. Protesto da dívida

É a formalização perante a Justiça a respeito do não pagamento de uma dívida. A partir desse documento, a situação passa a ser fiscalizada pelo Judiciário. Uma vez formalizado, o devedor é avisado e tem de quitar o débito em até 3 dias. Caso contrário, o nome do inadimplente vai para as listas de serviços de proteção ao crédito. Outra possibilidade é a penhora de bens do devedor.

Essa era uma possibilidade para alguns estados da federação: São Paulo, Rio de Janeiro, Ceará e Amazonas. No entanto, com o novo Código de Processo Civil, a possibilidade de protesto de cotas condominiais passou a ser federal.

Para fazer o protesto, é preciso reunir documentos, tais como cópias de:

  • Convenção do condomínio;
  • Certidão do Registro do Imóvel;
  • Ata de assembleia de eleição do síndico;
  • Ata que determinou o valor da cota;
  • Planilha do débito, com o valor do principal, da correção monetária, dos juros e da multa

Muito cuidado ao fazer o protesto. Em caso de incorreções, como protestar a pessoa errada, pode levar o condomínio a ser processado. A vítima do erro pode pedir ressarcimento no valor de até duas vezes o que foi cobrado indevidamente.

Juros e multa

O Código Civil prevê as penalidades para coibir a inadimplência em condomínio. No artigo 1.336 está definido que o condômino que não paga a contribuição mensal fica sujeito aos juros previstos na convenção. Caso não estejam definidos, pode ser cobrado multa de até 2% sobre o valor da dívida e juros de 1% ao mês.

Caso o devedor não pague a taxa por muitos meses seguidos, a multa pode ser ainda maior. O artigo 1.337 prevê que o restante dos condôminos podem deliberar em assembleia o pagamento de até 5 vezes o valor da dívida, de acordo com a gravidade e a frequência do descumprimento das normas. Essa medida precisa da aprovação de ¾ dos condôminos.

Outra punição para o inadimplente prevista em lei é a proibição da votação em assembleia, até que seja resolvido o débito com o condomínio.

O que dizem os advogados

Com a mudança do Código de Processo Civil, a partir de 2015, as negociações para alcançar acordo, se tornaram ainda mais necessárias, exigindo ainda mais cuidado tanto do condômino quando de quem administra o condomínio, posto que não se exige mais ação de conhecimento para tornar as parcelas do rateio, títulos líquidos, certos e exigíveis. A própria Lei já trata as taxas condominiais como títulos extrajudiciais, podendo já ser interposta a ação de execução, sem a ação de cobrança que antes demorava um tempo razoável para se findar, até haver a possibilidade de execução, tempo este que acabava forçando as partes a entabularem acordo, diante da demora e da necessidade de ambos em resolver a demanda.

Veja-se: Art. 784 CPC/15:

São títulos executivos extrajudiciais (…) X – o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Fonte: Blog Intelbras

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