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Rede de gás no Condomínio

O que fala o Código Civil:
Art. 1348 Compete ao síndico:
II representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
V diligenciar a conservacão e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação de serviços que interessem aos possuidores;
Art. 1331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade.

Os moradores também devem ajudar nesse processo, alertando sempre o síndico sobre eventual cheiro forte de gás que possam estar sentindo em algum ambiente, seja dentro do apartamento ou em qualquer área comum do condomínio.

Em qualquer suspeita de vazamento de gás, é necessário chamar a equipe especializada para prestar manutenção, ou dependendo da gravidade do vazamento, chamar até mesmo o corpo de bombeiros.
Em complementação, deve-se imediatamente fechar a central geral que alimenta o abastecimento de gás, evitando maiores acidentes. Lembrando, que a norma regulamentadora NBR 15.516/2009, da ABNT, recomenda que as manutenções e revisões devem ser periódicas, não podendo ultrapassar cinco anos.

INSPEÇÃO NA REDE
Periodicamente o síndico deve chamar uma empresa especializada para fazer a manutenção básica geral na rede de abastecimento, verificando as conexões, os reguladores e medidores.

Nessa primeira avaliação, já é possível detectar algum vazamento nos equipamentos visíveis e tomar as devidas providências. Numa segunda etapa, recomenda-se o teste de estanqueidade de toda a rede de gás. Esse teste é feito tanto na rede principal quanto nas secundárias que alimentam os apartamentos, e é 100% eficiente para saber se há algum vazamento escondido.

A empresa que realizará o teste deve emitir e apresentar ao condomínio o laudo e a anotação de responsabilidade técnica (ART)
.
Por: Alder F. Spindler

A convenção do Condomínio sumiu, e agora?

A lei brasileira reconhece a possibilidade de o condomínio se regulamentar por meio de uma convenção visando a uma convivência pacífica de todos (artigo 9 – da lei 4.591/64 e artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil).

A convenção do condomínio poderá ser confeccionada através de uma escritura pública ou pelo formato de instrumento particular, devendo ser registrada em cartório para que seja oponível contra terceiros. Precisa ser concebida quando do início das vendas das unidades con- dominiais pelo incorporador, o qual deve fazer o depósito prévio da Minuta do futuro documento no Cartório de Registro de Imóveis (art. 32 da Lei 4.591/64). Des- ta forma, deve a convencão ser ratificada ou alterada na primeira assembleia de instalação do condomínio para sua plena existência e eficácia.

Em caso de alteração, o artigo 1.351 do Código Civil determina a necessidade de aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos em assembleia especificamente convocada, podendo tal ato ser levado a registro.

E SE A CONVENÇÃO SUMIU?

Se a convencão não for localizada nos arquivos do condomínio ou não seja fornecida pelo síndico, deve-se procurá-la inicialmente no próprio Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está subscrito. É também possível buscar informações junto às atas antigas ou em Cartórios de Títulos e Documentos da região, onde poderão ser localizados os documentos arquivados em nome do condomínio.

Em caso de buscas negativas, aconselha-se a chamada de uma assembleia específica para se regularizar tal fato e regrar a vida condominial, evitando-se, no futuro, questionamentos ou discussões desnecessárias.

Por Elizabeth da Silva – Advogada – Revista Direito e Condomínio nB0 3

Concurso de Fantasias Petsnocondomínio

A Petsnocondomínio, decidiu que mesmo sendo um ano atípico, vai realizar um concurso de fantasias Pets, para comemorar o Carnaval. O ganhador(a) do concurso vai ganhar um dia de Petshop.

Que tal enviar a foto do seu Pet para eles e entrar no clima?

Confira as regras:
* Envie uma foto do seu Pet fantasiado para o WhatsApp (41) 98801-9688.
(Obs: não serão aceitas fotos da internet).
* Vale também postar a foto e marcar eles no Instagram e Facebook (@petsnocondominio )
* Serão aceitas fotos enviadas até o dia 18/02/2021.
* Vale para todos os tipos de Pets.
* Não serão aceitas fotos que violem a integridade dos Pets.
* As Fotos para serem votadas serão postadas do dia 19/02/2021 a 25/02/2021 pelos stories da página no Instagram.
* O ganhador(a) será apresentado no dia 26/02/2021 e poderá usufruir do seu dia Pet no mês de março/2021.

Aproveite para participar: https://www.instagram.com/petsnocondominio/

Manutenção preventiva nos telhados: quais são as melhores práticas?

Quando pensamos em condomínios onde não há acesso é cobertura, é bem claro que a responsabilidade pela reforma e manutenção preventiva nos telhados é de todos os condôminos. Mas e nos casos em que existem moradores na cobertura do prédio? 

Se a cobertura do prédio for de acesso exclusivo do apartamento do último andar, a responsabilidade pela manutenção do telhado é do proprietário daquela cobertura. Assim, esse proprietário precisará se responsabilizar pela impermeabilização e pelos possíveis danos causados pelos problemas de conservação daquele espaço.

Em um outro cenário, onde o acesso à cobertura é feito por todos os condôminos, a responsabilidade é do condomínio. Se o telhado for dado como “área de comum acesso”, é fundamental que as obras de conservação e reparo sejam de responsabilidade do próprio condomínio. 

Em casos de imóveis mais recentes, que ainda estão dentro da chamada “garantia obrigatória”, é possível acionar a construtora para a realização de reparos.

O que precisa ser avaliado?

Quando for realizar a manutenção preventiva nos telhados, é necessário considerar alguns passos importantes:

faça uma vistoria anual para avaliar as telhas, descobrir se estão deslocadas, rachadas, quebradas, como estão os pontos de junção, as calhas, rufos e toda a estrutura que sustenta o telhado do condomínio;

anualmente, também realize a limpeza correta das calhas, para evitar que fiquem entupidas e possam gerar algum tipo de problema futuramente;

pinte as telhas para garantir não só que sua durabilidade aumente, como também que a edificação seja mais valorizada;

realize a impermeabilização do telhado para aumentar a vida útil das telhas e reduzir a absorção de umidade.

A manutenção preventiva nos telhados do condomínio é fundamental para garantir a segurança, tranquilidade e qualidade de vida dos moradores. Quando se tratar de um espaço comum, é papel do síndico, junto com o condomínio, adotar as medidas de prevenção e arcar com os possíveis gastos para a manutenção da estrutura.

Fonte: CondoBox

Como gerir de forma eficiente as correspondências em seu condomínio

correspondência ainda é considerada um item importante no nosso dia a dia, mesmo com toda a tecnologia que temos disponíveis atualmente. É através dos correios que recebemos correspondências de diversos tipos como contas de luz, água, telefone, avisos, cartas etc.

Geralmente, o fluxo de correspondências em condomínios é alto devido ao grande número de moradores e a entrega deve ser realizada com o máximo de agilidade e atenção por causa dos prazos estabelecidos em cada uma delas e também para que ela não seja extraviada.

A periodicidade em que os correios entregam as correspondências em condomínios é de uma vez por dia e a entrega interna para cada unidade é feita pelo zelador ou o porteiro. Geralmente, esta atividade ocupa em média, por dia, de duas a três horas de cada funcionário.

Mas, para que as entregas de correspondências em condomínios sejam realizadas de forma adequada e dentro do prazo, é importante a adoção de medidas que devem estar previstas no Regimento Interno do condomínio.

Veja abaixo algumas medidas tomadas em condomínios de todo o Brasil para o gerenciamento de correspondências:

” Para os condomínios de grande porte é preciso que cada unidade possua o seu escaninho em que cada morador possa ter o seu acesso e retirar as suas correspondências no momento em que desejar;

” Para correspondências com elevado grau de importância como cartas registradas, ordens judiciais, telegramas etc., o condomínio deverá registrá-las em um livro que possua a função protocolo e entregar nas mãos de seu dono mediante a sua assinatura, através do porteiro ou zelador. Esta regra também é válida para os condomínios de pequeno porte;

“Para os condomínios de grande porte o ideal é manter um funcionário e um local específico para a organização e entrega das correspondências, evitando assim transtornos como extravio e entrega fora do prazo;

Para a eficiência deste trabalho é preciso que o funcionário responsável esteja sempre atento aos prazos, às informações do destinatário e que realize a distribuição de forma organizada e segura.

Durante o processo de distribuição das correspondências em um condomínio pode ocorrer à perda ou até mesmo a entrega incorreta de determinadas correspondências. Caso isso aconteça, o ideal é que o condômino registre o problema no livro de ocorrências do condomínio por escrito. É uma forma de prevenir transtornos posteriores e de avisar aos demais sobre a situação.

Caso aconteça este tipo de ocorrência com mais frequência em seu condomínio, é sempre válido um novo treinamento para o funcionário responsável, o entendimento de quais são os possíveis motivos para os erros e tentar solucioná-los da melhor maneira. Lembrando, que o síndico é o responsável por todo o processo de entrega de correspondências em condomínios. Em casos extremos, o síndico pode até ser acionado judicialmente por aquele morador que se sinta lesado com a situação.

Usucapião de área comum de condomínio edilício

Usucapião não é novidade para ninguém, mas com a evolução da sociedade e o aumento da população nas zonas urbanas, intensificou-se a organização em condomínios edilícios, tipo de condomínio caracterizado pela existências de partes exclusivas e partes comuns.

Diante disto, começaram a surgir diversos questionamentos sobre a aplicabilidade do instituto da usucapião em áreas comuns de condomínios edilícios.

Então, será possível usucapir as propriedades de uso comum? Existem duas correntes sobre o tema: uma entende ser juridicamente possível usucapir áreas comuns, mas somente nos casos em que a área objeto da usucapião tenha acesso restrito ao usucapiente, e desde que não sirva aos demais. O STJ aprovou o enunciado 247 III Jornada de Direito Civil: “No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos“.

HC! dois precedentes nessa corte superior: um de 1999, em que o STJ julgou procedente o pedido de usucapião de corredor (Resp. 214680/SP), e outro de 2007, no qual o STJ novamente entendeu pela possibilidade de usucapião de área de uso comum (AgRg no Ag 731971/MS).

A segunda corrente, predominante, entende que é impossível usucapir área comum, pois a mesma é insuscetível de posse exclusiva, e que qualquer posse exercida pelo usucapiente não passará de mera tolerância. Considera tal pedido juridicamente impossível, faltando interesse de agir do autor.

A esse respeito, Francisco Eduardo Loureiro assevera que: “As áreas comuns, por norma cogente, são inalienáveis separadamente da unidade autônoma e não podem ser usadas com exclusividade por um dos condôminos, razão pela qual não podem ser usucapidas por um contra os demais (RTJ 80/851; RJTJSP 129/266, 180/43 e 204/15; RT 734/343 e 753/236)”.

Outra dúvida comum é sobre quem irá atuar no polo passivo. Apesar do art. 1.348, inciso I, do Código Civil instituir que o síndico é o responsável por representar o condomínio em ações judiciais, suas atribuições são apenas administrativas. Quando se tratar de demanda que verse sobre usucapião de área comum, os tribunais têm entendido que os síndicos não são legítimos pra atuar no polo passivo, e que se faz necessária a citação de todos os condôminos, titulares de domínio. 
 
Dessa forma, podemos observar, que a possibilidade ou não de usucapião de áreas comuns em condomínios edilícios vai depender do caso concreto.
 
Por Sabrina Defrein

Advogada no escritório Lobão Advogados, Pós-graduada em Direito Negocial e Imobiliário pela Escola Brasileira de Direito, atuando na área de contencioso e consultoria na área Cível, Imobiliária e Condominial. Mais informações: sabrina@lobaoadvogados.com.br

Fonte: Viva o Condomínio